Интервью с Алексей Кирюшин: население начнет все активнее вкладывать деньги в недвижимость.
Тольятти
Обедаем в живописном месте с одноклубником, партнёром, генеральным директором агентства недвижимости «Русская жемчужина», членом «Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов», первым президентом «Поволжской Гильдии Риэлторов» Алексеем Ивановичем Кирюшиным. Тема неспешного разговора – коммерческая недвижимость в Тольятти и его окрестностях.
- Алексей Иванович, коммерческая недвижимость – это значит нежилая недвижимость?
- Не совсем. Жилую недвижимость, которая сдается в аренду, тоже можно назвать коммерческой, ведь собственник при этом получает доход. Надо сказать, что доходность сдачи в аренду жилой недвижимости в большинстве случаев минимум в два раза ниже, сдача в аренду чем нежилой.
- На какую коммерческую недвижимость сейчас наибольший спрос в городе?
- Практически все нежилые помещения и здания, которые находятся на так называемой первой линии, востребованы. Трафик, будь то автомобильный или пешеходный, является одним из ключевых факторов успешности бизнеса в коммерческой недвижимости.
Так же, сегодня есть спрос и на индустриальную недвижимость - это производственные корпуса, цеха, здания, склады, логистические центры. Здесь не идет речь о первой линии, в основном эта недвижимость находится в промзонах города или за городом. Экономика в городе развивается, поэтому потребность в индустриальной недвижимости существует, мы это видим на практике.
- Можно ли сказать, что по показателю спроса на ту или иную коммерческую недвижимость можно увидеть какая сфера бизнеса более развивается в городе?
- Да, конечно, однако спрос на нежилые помещения - скорее следствие развития той или иной деловой активности.
Например, в последние годы в тренде развитие маркетплейсов, соответственно мы видим большое количество помещений под выдачу заказов. Торговля в большей степени переходит на эту схему онлайн-продажи и покупки. Маркетплейсы все больше забирают клиентов из больших торговых центров, которые, в свою очередь, превращаются в торгово-развлекательные места проведения досуга людей. Там и отдых для детей и взрослых, кинофильмы, общепит. На лицо - активность шоппинговой культуры.
Так же сегодня в тренде услуги бьюти индустрии, поэтому высок спрос на помещения в основном с «мокрыми точками» под макияж, косметологию, визаж, салоны красоты, ногтевые услуги и пр.
Активно развиваются федеральные медицинские бренды, и у нас есть заказы на покупку и аренду помещений под медицинские центры. Например, услуги МРТ одной из федеральных сетей мы уже разместили в «Волге» на ул. Гагарина.
В тренде так же спрос на помещения для сетевых продуктовых точек, аптек, площадей для услуг автомобилистам.
Есть категория инвесторов, которые просто хотят приобрести площади для выгодного вложения денежных средств, сдавая свои помещения в аренду.
- Каков спрос на землю?
- Земельные участки – выгодное вложение средств, но земли в рамках города становится все меньше. Земля росла и растет в цене. Особенно большой спрос на землю для индивидуальной застройки, включая окрестности Тольятти. Вы видите, как появляются вокруг Тольятти жилые комплексы, кто-то покупает землю под строительство для себя, а кто-то для перепродажи. Можно констатировать, что спрос на землю высокий.
- Вместе с тем в городе есть недострои, брошенные нежилые здания и помещения, которые стоят годами. Почему у инвесторов нет на них спроса?
- Мы должны понимать, что появление недостроев – это череда разных факторов. Это может быть банкротство инвесторов, которые строили, изменение законов, которые не позволяют использовать объект, как планировали собственники. Так же есть самострои, которые так и не узаконили по разным причинам и есть готовые к заселению свободные площади.
Ряд крупных брошенных объектов, к сожалению, стоят годами, занимают землю, портят вид города. Хочу сказать, что у меня душа болит по поводу того, что они в городе существуют. В качестве примера можно привести брошенное более 20 лет здание Торгово-офисного Центра «Русский Дом» на Хрящевском шоссе, здание бывшего троллейбусного Управления на Южном шоссе, недострой на улицах Ленина, Борковской, Северной, Карла Маркса, Юбилейной и других. Наличие таких площадей мы мониторим и предлагаем инвесторам, консультируем исходя из опыта работы (более 30 лет) о предполагаемом предназначении. Мы сотрудничаем в этом плане с проектантами, технадзором, подрядчиками, властными структурами. Надеюсь, что со временем найдутся новые собственники, которые воплотят подобные недостроенные помещения в свои выгодные проекты, и пустые здания станут частью деловой или культурной жизнью города.
- В какую коммерческую недвижимость выгоднее инвестировать сегодня?
- Все зависит от сумм инвестиций. Для малого бизнеса, как я уже говорил, актуальны помещения на первой линии. Однако, надо учитывать, что доходность от сдачи коммерческой недвижимости сегодня упала по сравнению с доходностью от банковских депозитных вкладов. Тут надо взвесить все возможные риски в первом и во втором случае. Депозитные вклады, которые сейчас на уровне 20% имеют место снижаться, а кого-то пугают слухи о заморозке вкладов. Поэтому, по моему мнению, инвестиции в недвижимость – это понятная инвестиция, которую можно пощупать руками, которая создаёт меньше рисков.
Что касается крупных инвестиций, то есть очень интересные проекты в городе, включая реконструкцию недостроев, пустующих площадей для производственной, ресторанной, оздоровительной, складской, культурной сферах, апартаментов.
Кстати, мы видим удачные проекты в городе, которые стали востребованы, например, «Мидийное место» около памятника Татищеву, бывшая гостиница «Волга» заселяется арендаторами в сфере здоровья и красоты, восстановлен наконец 20 летний недострой на ул. Ярославской. Перечислять можно немало выгодных вложений в нежилую недвижимость города. Есть два типа покупателей. Одни покупают под свой бизнес и рассчитывают его, и недвижимость - это условия для нормальной работы бизнеса. Другие покупают под сдачу в аренду, как доходный бизнес. Надо сказать, что если окупаемость приобретенной недвижимости составляет 5-8 лет, то такая покупка вполне оправдана.
- Каков прогноз спроса и цен на коммерческую недвижимость до конца года?
- Я думаю, что цены начнут расти на коммерческую недвижимость, так же как и на жилую недвижимость. Сейчас (август 25г, прим. редактора) начинается определенное оживление, и мы видим, что население начнет все активнее вкладывать деньги в недвижимость.
Сергей Запивахин