Риски апартаментов: о чем нужно знать покупателю
Тольятти
Апарт-отели – выгодное для физических лиц вложение средств. Данная сфера недвижимости только начинает развиваться в России, но различные управляющие компании уже обещают доходность 10-25% в год. Апарт-отели похожи на смесь жилых апартаментов и гостиницы: недвижимостью управляет коммерческая УК, осуществляется сервис гостиничного уровня, но при этом номерами владеют физические лица – в основном те, кто выкупил недвижимость на этапе строительства. Несмотря на то, что бизнес на сдаче апартаментов кажется доходным, торопиться с приобретением жилого фонда в апарт-отелях не стоит. Для начала нужно учесть существующие риски. Агентство недвижимости Тольятти «Русская жемчужина» всесторонне изучило рынок и составила список основных рисков.
Ложные обещания
Как определить, какова будет доходность от апартаментов? Физические лица ориентируются на заявления застройщиков. Однако верить им на 100% не стоит: конечно же, компании завышают ожидания, чтобы быстрее продать недвижимость и получить прибыль. Хотя застройщики обычно заявляют, что доходность в год составит 15-20%, не стоит надеяться на большее, чем 10-12%. Кроме того, важно учесть, что основной рост стоимости апартаментов приходится на этап строительства. С момента закладки котлована и до чистовой отделки недвижимость действительно может подорожать на 25-30%, что, при условии быстрого строительства, принесет инвестору ощутимый доход. Но далее, после сдачи готового объекта, реальная доходность редко превышает 3%. Поэтому лучше купить квартиру в новостройке еще этапе фундамента.
Есть способ и оценить реальную доходность:
- Выберите способ сдачи квартиры – посуточно или долгосрочно. Оцените рынок. При помощи агрегаторов можно быстро узнать среднюю стоимость аналогичной недвижимости. Умножьте посуточный доход на 365 или месячный доход на 30, в зависимости от типа аренды.
- Дополнительно умножьте сумму на 0,7. Это коэффициент заполняемости: какое-то время недвижимость будет пустовать, что важно учесть.
- Вычтите около 40% из суммы. Это расходы на управление: капремонт, сервисные услуги и т.п.
Классификация до 2021
В 2018 году приняли закон об обязательной классификации гостиничного бизнеса. Теперь каждая гостиница или отель обязаны в случае проверки предоставить сертификат, отражающий количество звезд. Чтобы получить документ, необходимо пройти процедуру оценки недвижимости и персонала и отдать от 7 до 120 тыс. рублей в зависимости от параметров гостиничного комплекса.
При чем тут апартаменты? Апарт-отели условно занесены в категорию недвижимости для временного пребывания. Закон обязывает всем владельцам гостиничного бизнеса получить сертификаты до 2021 года, причем некоторые категории фирм должны пройти процедуру уже к июлю 2019 года. Чтобы обезопасить себя от штрафа за отсутствие сертификации, который может составить до 30 тыс. рублей, владельцу апартаментов придется пройти процедуру оценки. Очень важно учесть лишние траты и вычесть их из средней доходности, по крайней мере, на старте.
Агентство «Русская жемчужина» поможет купить новостройку от застройщика для сдачи в качестве апартаментов. В собственной базе компании более 500 объектов. Мы гарантируем лучшие цены, быстрый подбор недвижимости и грамотную работу с документацией.
