Стоит ли брать ипотеку?
Тольятти
Ипотека с 2019 года значительно подорожает. Стоит ли брать сейчас — даже не вопрос!
Для того чтобы взять ипотеку сейчас, есть как минимум два основания. Первое — ЦБ скоро будет поднимать ключевую ставку, и второе — ЦБ может повысить с 2019 года коэффициент риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом меньше 20 процентов с нынешних 150 процентов до 200. Об этом рассказала директор департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова.
«Больше 40 процентов выдач приходится на кредиты с соотношением долга к первоначальному взносу в 80 процентов. С этого года по таким кредитам уже действует повышенный коэффициент, и если такая тревожная тенденция сохранится, то, возможно, с
1 января 2019 года нам следует дальше повысить коэффициент до 200 процентов», — сказала Данилова.
В Центробанке не первый раз говорят о рискованности ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. В июле на встрече с президентом Владимиром Путиным глава регулятора Эльвира Набиуллина отметила повышение доли ипотечных кредитов в общем количестве займов физическим лицам с 27 до 44 процентов за последние пять лет. По ее словам, такая тенденция чревата возникновением на рынке «пузыря».
С января 2018 года ЦБ увеличил коэффициент риска для таких кредитов со 100 до 150 процентов. Для кредитов с первоначальным взносом меньше 10 процентов этот показатель равняется 300 процентам.
Коэффициент риска влияет на расчет достаточности капитала банка по нормативу ЦБ. На него умножаются суммы выданных банком кредитов за вычетом сформированных по ним резервов. Таким образом, чем выше коэффициент, тем больше оценочный размер его активов и тем более низким окажется норматив достаточности его капитала, и наоборот. При несоблюдении норматива банк должен пополнить капитал за счет выпуска дополнительных акций или субординированных облигаций. В противном случае он рискует лишиться лицензии.
Средневзвешенная ставка по выданной ипотеке в июле выросла впервые с января этого года — до 9,57%.
Ставки могут пойти вверх из-за введения новых санкций, особенно если они ударят по крупнейшим банковским игрокам. При этом возможен рост ипотечного спроса — люди поспешат взять кредиты по выгодным ставкам, говорят эксперты.
Ставка по ипотечным кредитам в России в июле впервые выросла до 9,57%, говорится в статистическом отчете, размещенном на сайте Банка России. Всего за семь месяцев россияне оформили 785 тысяч кредитов на 1,5 трлн рублей, что почти на 70% больше прошлого года.
По прогнозам www.дом.рф, объем ипотечного кредитования будет и дальше расти и по итогам года может достичь отметку в 3 трлн рублей.
В марте ЦБ впервые взял паузу в вопросе решения ключевой ставки и не стал ее понижать, как делал это до этого шесть месяцев подряд. Тогда эксперты впервые допустили повышения ставок по ипотечным кредитам из-за очередных санкций и валютных колебаний.
Но роста ключевой ставки не произошло. Более того, в мае премьер-министр России Дмитрий Медведев заявил, что ипотечная ставка опустится до 6-7%, а глава ЦБ Эльвира Набиуллина еще в июне говорила, что потенциал для снижения ставок еще не исчерпан. Ипотечные ставки сейчас находятся на историческом минимуме — 9,6% против 11,5% в 2017 году.
Напомним, что одним из направлений майских указов президента — это обеспечение доступным жильем россиян, в том числе за счет снижения ставок по ипотечным кредитам. Согласно документу, в России ежегодно должно строиться 120 млн кв. м жилья, а ипотека выдаваться под 8% годовых.
Однако уже в августе некоторые из банков стали пересматривать условия по ипотечным программам, корректируя ставки в сторону повышения. Одним из первых стал Райффайзенбанк, повысив ипотечные ставки до 10,25-10,49% (на 1 п.п.) на покупку квартир в готовых и строящихся домах и по программам рефинансирования.
О том, что некоторые банки в июле-августе стали ухудшать условия кредитования, говорили и в маркетинговом агентстве Мarcs. Так, например, Промсвязьбанк повысил ставки по ипотечной программе «Вторичный рынок» на 0,4–0,5 п. п. до 9,4–9,9% для обычных клиентов и до 9,3–9,8% для зарплатных. Аналогичному примеру последовал и Московский кредитный банк (МКБ), который повысил максимальные ставки по программе «Квартира в строящемся доме» на 0,75–2% годовых до 14–16%, но понизил минимальные на 0,5 п. п. до 9,5–11,5% в зависимости от застройщика.
Усиление конфронтации между Россией и США, введение очередных санкций может привести к существенному росту стоимости заимствований в РФ, в том числе ипотечных кредитов, не раз заявляли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Очередной пакет антироссийских санкций вступил в силу 27 августа, еще один пакет может начать действовать осенью. По мнению экспертов, не исключено, что осенние санкции могут ударить по крупнейшим российским банкам — Сбербанку, ВТБ, ВЭБу и Промсвязьбанку. В таком случае повышение ставок, скорее всего, будет неизбежным.
«Прекращение снижения ипотечных ставок или тем более их увеличение означает для рынка недвижимости потерю главного драйвера роста спроса. Учитывая, что динамика доходов населения, резко упавших в 2014 г., вряд ли улучшится», — отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. Таким образом, у россиян будет все меньше оставаться возможностей для покупки жилья.
В целом, по мнению экспертов, повышение ставок отдельными игроками говорит о том, что рынок начинает готовиться к завершению цикла снижения ключевой ставки.
И хотя пока основные банковские игроки не заявляли о своих планах повышать ставки по кредитам, не исключено, что они могут скорректировать их в ближайшем будущем, особенно на фоне санкционного давления.
«В том случае, если санкции сильно ударят по крупнейшим российским банкам (ВТБ, Сбербанк и т.д.), рубль ослабеет еще больше, а уровень инфляции увеличится, ключевая ставка Центробанка может заметно вырасти, а это, в свою очередь, приведет к росту ставок по ипотеке», — говорит директор
департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
По мнению экспертов, ставки могут повыситься еще в том случае, если инфляция выйдет за пределы обозначенного ЦБ коридора (например, из-за повышения НДС и цен на топливо). Причиной для повышения могут стать валютные колебания.
«Ряд банков уже объявили о повышении ставок по ипотеке. В условиях возросших геополитических рисков кредитные организации действуют на опережение, пытаясь не допустить падения маржи по и так низко маржинальной для них ипотеке. Станет ли тренд на повышение ставок массовым — будет зависеть от развития политической ситуации и риторики регулятора в рамках принятия решения по ключевой ставке в сентябре», — говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Кроме этого, заемщики, которые планировали брать ипотеку, вероятно, поторопятся оформить ее в ближайшее время. По прогнозам «Эксперт РА», совокупный объем выдач ипотечных кредитов в 2018 году составит 2,7-2,8 трлн руб-лей.
Повышение средней ставки по новым выдачам может вполне носить временный характер, «однако в целом можно говорить, что возможности для снижения ставок исчерпаны», считает эксперт группы банковских рейтингов АКРА Михаил Доронкин.
«В августе ряд банков вслед за Сбербанком повысили ставки по вкладам, на фоне новых санкций и оттока капитала из российских активов растет стоимость заимствований и на публичном долговом рынке. Все это создает предпосылки для удорожания стоимости кредитов на всех сегментах, включая ипотеку», — говорит Михаил Доронкин.
Интересно, что подобная тенденция способна кратко-срочно повысить спрос на ипотеку: в ожидании дальнейшего удорожания заемщики будут стремиться взять кредит на максимально выгодных условиях, отмечает эксперт.
Ранее в ИНКОМ-Недви-жимость сообщили о завершении ипотечного бума на вторичном рынке Москвы. В мае доля сделок с привлечением кредита на вторичке достигла максимального значения – 38,2%.
К июню доля сделок с кредитом снизилась до 33,4%, к июлю — до 33,3%. Причина сокращения ипотечного спроса заключается в том, что большая часть покупателей, ранее ожидавших снижения ставок по кредитам и откладывавших из-за этого выход на сделку, уже приобрела себе недвижимость.
«Не исключено, что в будущем ипотечный спрос просядет еще больше: нужно иметь в виду, что в условиях санкционного давления, прежде всего на банки, кредитные деньги могут подорожать, и ипотечные ставки в таком случае станут менее привлекательными для потенциальных покупателей», — добавляет Сергей Шлома.
