Удачный район

Тольятти

Улица Мира наиболее оживленная в Центральном районе: сюда стекается транспорт с других улиц, пассажиры спешат к остановкам по пути на работу и домой. Высокая проходимость привлекает и предпринимателей. Коммерсанты размещают свои объекты в точках пересечения транспортного и пассажиропотоков, создавая целые центры притяжения горожан.

Кстати, в разные годы владельцы помещений по-разному подходили к размещению объектов предпринимательства. Это видно на примере почти старинных магазинов «Светлана» и «Руслан», которые располагаются на первых этажах жилых домов постройки 60-х годов. В проекты девятиэтажек 70-х уже не закладывалось ничего, кроме жилья, а магазины строились в отдельных зданиях между домами. В 90-е стали распространяться небольшие торговые павильоны, которые и по сей день не сдают позиций. Сегодня в коммерческой недвижимости наступило полное «смешение стилей». Объекты советской постройки, дополнявшие облик улицы, продолжают функционировать, неподалеку возводятся гипермаркеты, контрастирующие с архитектурой старого города. Новые объекты торговли и сферы услуг занимают места как в отдельных нежилых зданиях, так и на первых этажах новостроек, куда они попадают еще на этапе создания проекта. Назначение этих коммерческих площадей часто меняется. Где вчера работал хозяйственный, теперь парикмахерская, а завтра, быть может, откроется стоматология или оптика. В условиях снижения спроса это закономерный процесс, так как предпринимателям приходится подыскивать более рентабельные площадки для бизнеса.

В центре - дороже

Коммерческая недвижимость и жилье на улице Мира дороже. Но прежде чем говорить о ценах, обратимся к статистике. Около 61% коммерческих площадок, расположенных в этой части города, заняты торговлей, по 6% принадлежат предприятиям общепита и индустрии красоты, еще 5% занимаются финансово-кредитной деятельностью, 3% оказывают услуги в области медицины, 2% - физической культуры, 1% предоставляют гостиничные услуги. Прочие мелкие организации (юридические конторы, фотосалоны и ателье) составляют 7% общего числа коммерческих объектов. Девять процентов нежилых помещений занимают муниципальные учреждения (школы, детские сады и т.д.).

Здесь есть и офисы четырех банков, и целые кластеры компаний, предлагающих один вид товара, а также целая группа микрофинансовых организаций, появление которой возле Центрального парка нельзя расценивать как положительное явление. Лидирующие позиции и самые привлекательные места на улице заняли федеральные торговые сети («Пятерочка», «Магнит»), по-соседству — региональные («Пеликан» и «Миндаль»). Рядом ютятся небольшие павильоны, где торгуют хлебом и фастфудом, принимают коммунальные платежи и ремонтируют обувь. Да, они не украшают улицу, но из-за своей доступности по-прежнему востребованы горожанами, а крупные игроки так и не смогли вытеснить их с рынка.

Федеральные и региональные торговые сети, банки, управляющие компании, а также индивидуальные предприниматели в основном арендуют коммерческую недвижимость. Покупают гораздо реже (хотя на прошлой неделе АН «Русская жемчужина» провело сделку по продаже помещения по адресу Мира, 90), поэтому и продаются коммерческие объекты здесь подолгу. Например, больше года стоит на продаже салон «Жозелин» и торговое помещение на Мира, 104. Это объясняется и стагнацией рынка коммерческой недвижимости, и тем, что стоимость коммерческих площадей здесь заведомо выше. Так, средняя цена аренды нежилых помещений на Мира составляет 550 рублей за квадратный метр, а средняя цена продажи — 62 тысячи рублей за квадратный метр. Та же тенденция к завышению преследует и жилье. Как и в других уголках Тольятти, стоимость жилья здесь определяет планировка и состояние квартиры. Но из двух квартир в Центральном районе с одинаковыми параметрами дороже будет квартира на Мира.

Место перспективе

На Мира нет элитных домов, а новостройки давно перешли в категорию вторичного жилья. В начале улицы преобладают «хрущевки», в центре расположены две «сталинки», дальше - дома с квартирами старомосковской, московской и ульяновской планировок. Заканчивается улица на кольце пересечения с улицами Комсомольской и Индустриальной малогабаритным жильем экономкласса. Квартиры на Мира пользуются спросом, даже несмотря на более высокую цену квадратного метра. Поэтому и коммерческие площадки в этой части города в перспективе будут востребованы если не покупателями, то арендаторами. Новые торговые точки тоже будут строиться, но их появление будет обосновано спросом. Мы получим то, за что готовы платить. Так, сегодня более 10% торговых объектов центральной улицы — это пивные магазины и кафе, предлагающие алкогольную продукцию. Многовато, учитывая, что на улице расположено всего четыре спортивных объекта и всего два места для культурного досуга. Их могло стать больше, особенно после ликвидации рынка на так называемом «Поле чудес», ведь на столько популярном месте могли бы появится новые объекты благоустройства. Но вскоре там выросли типовые многоэтажки, не слишком украсившие архитектуру улицы. Правда, жителям этих новостроек повезло: они купили квартиры в центре города, рядом с городским парком, ДК «Тольятти» и всей прилегающей инфраструктурой. Хотелось бы видеть среди развивающихся коммерческих площадей на Мира не сети пивных, а современные кондитерские, магазины экопродуктов, детские кафе и старые забытые кафе-мороженые. А современные развлекательные и спортивные центры для детей и взрослых, общественные пространства и памятные места для Тольятти, по которым можно организовать туристические микромаршруты, повлияли бы благотворно на социальную среду и позволили лучше узнать город, в котором мы живем.

Антонина Безрукова, специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Русская Жемчужина»